Financiamento Alternativo e Emissão de Obrigações: Evolução da Dívida Imobiliária em Euros e em Portugal

A emissão de obrigações imobiliárias denominadas em euros aumentou significativamente em 2025, atingindo o nível mais elevado desde 2021 e sinalizando uma reabertura consistente do mercado de capitais para o setor. Estimativas apontam para um volume anual de 30–40 mil milhões de euros, refletindo tanto necessidades de refinanciamento como o apetite de investidores por ativos com colateral físico e yields superiores ao corporate investment grade.

A descida das taxas diretoras do BCE contribuiu para a compressão das yields destas emissões, ainda assim mantendo prémios de risco interessantes face a obrigações soberanas e corporativas de rating semelhante. Este contexto facilita a gestão do perfil de vencimentos das grandes plataformas europeias, incluindo players com exposição a Portugal.

A nível doméstico, as taxas médias de novos créditos à habitação em Portugal situam-se atualmente em torno de 3,0–3,5%, após o pico observado em 2023–24, com spreads bancários a refletirem uma maior seletividade na concessão de crédito. Em paralelo, observa-se um reforço do papel de financiadores alternativos, sobretudo através de:

• Empréstimos de curto prazo, frequentemente até 70–75% loan‑to‑cost, com custos anuais na ordem de 12% ou mais.

• Tranches subordinadas em projetos de desenvolvimento, com remuneração na faixa alta de um dígito ou baixa de dois dígitos.

Para o mercado português, esta evolução implica uma maior diversidade de estruturas de financiamento disponíveis, mas também uma maior complexidade na gestão do custo médio de capital e do risco de refinanciamento.