Estrutura de Capital no Desenvolvimento Residencial em Lisboa: Modelos Predominantes
- 24 de mar.
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O desenvolvimento residencial na área de Lisboa decorre num contexto de forte procura e oferta limitada, mas com custos de construção e preço do solo pressionados. A estrutura típica de capital (capital stack) reflete esta realidade, procurando equilibrar alavancagem, custo de financiamento e flexibilidade.
Em termos gerais, observa-se:
Equity/Quasi‑equity na ordem de 20–30% do custo total do projeto, assumindo o primeiro risco de licenciamento, obra e mercado.
Dívida senior bancária entre 50–60% do custo total, frequentemente até 60–65% loan‑to‑cost, com custo all‑in em torno de 4–5%.
Financiamento subordinado opcional de 10–20%, elevando a alavancagem até 75–80% LTC, com preços na zona de 9–14%.
Empréstimos de curto prazo para aquisição de terreno e fases pré‑licença, com prazos de 1–24 meses e custos mais elevados.ridges de curto prazo para aquisição de terreno e fases pré‑licença, com prazos de 1–24 meses e custos mais elevados.
Esta arquitetura procura otimizar a rentabilidade do capital próprio preservando, simultaneamente, margens de segurança. A seleção da combinação adequada depende de fatores como localização, perfil de absorção esperada, fase do ciclo e critérios de risco dos financiadores.
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