Mercado residencial em Arroios e Santo António

A evolução do mercado imobiliário em Lisboa tem sido marcada por uma década de forte valorização, mas 2025 trouxe sinais claros de maturidade do ciclo, com estabilização em algumas zonas e correções ligeiras noutras. Nos projetos Palmira in Lisbon, Caridade 30 e Andaluz 11, a Well-Senior entra em 2026 com uma estratégia refinada, alinhada com a realidade dos bairros onde atua: Arroios e Santo António.

Arroios consolidou-se como uma das zonas mais dinâmicas e autênticas do centro de Lisboa, combinando reabilitação urbana com um forte espírito de bairro. Em termos de preço, os últimos 10 anos mostram uma trajetória de valorização expressiva, passando de cerca de 2.300 €/m² em 2016 para cerca de 5.300 €/m² em 2025, com uma clara desaceleração nos dois últimos anos.

Evolução do preço médio pedido por m² (2016–2025) - Arroios e Santo António 

Distribuição (P25, P50, P75) da construção nova vs mediana de transações em 2025 - Arroios e Santo António

Santo António, que inclui zonas como Avenida da Liberdade e Marquês de Pombal, mantém-se entre as freguesias mais caras do país, com preços médios pedidos a rondar 7.700 €/m² em 2025, após uma forte subida desde os 4.000 €/m² em 2016 e uma ligeira correção no último ano. Esta diferença estrutural de preço entre as duas freguesias cria posicionamentos distintos para os projetos da Well-Senior, tanto em termos de produto como de público-alvo.

Construção nova vs. mercado transacionado

A nova construção em Lisboa trabalha hoje com um prémio claro face ao stock existente, e isso é particularmente visível em Arroios e Santo António. Em 2025, os percentis de preço por m² mostram que, em Arroios, a construção nova se concentra numa banda aproximada entre 7.300 €/m² (P25) e 9.000 €/m² (P75), com um valor de referência em torno de 8.200 €/m² (P50).

Distribuição (P25, P50, P75) da construção nova vs mediana de transações em 2025 - Arroios e Santo António

Em Santo António, a construção nova posiciona-se ainda um pouco acima, com o P25 próximo de 7.800 €/m², P50 em torno de 8.250 €/m² e P75 a rondar 9.100 €/m². Em ambos os casos, estes níveis contrastam com as medianas de transações reais: cerca de 4.216 €/m² em Arroios e 6.031 €/m² em Santo António, evidenciando um prémio relevante do produto novo face ao parque habitacional mais antigo.​

Tendências para 2026 nas duas freguesias

A leitura combinada da série 2016–2025 e dos dados de 2025 aponta para um cenário de maior seletividade por parte da procura e de normalização do crescimento de preços. Em Arroios, o comportamento dos últimos anos sugere um plateau com ligeira tendência altista, sendo razoável esperar uma variação em torno de +1% a +3% em 2026 nos preços pedidos, muito próxima da inflação e sem movimentos especulativos significativos.​

Em Santo António, após vários anos de forte valorização e um pequeno ajuste em 2025, o cenário mais provável para 2026 é de estabilidade a ligeira subida, numa faixa aproximada de 0% a +2%. Neste contexto, o foco desloca-se menos para ganhos rápidos de capital e mais para a qualidade intrínseca do ativo, a sua resiliência de valor e a capacidade de gerar rendimento ou preservar património em localização prime.​

Palmira: viver e investir em Arroios

O Palmira nasce no coração de Arroios/Anjos, combinando a recuperação de um edifício histórico com uma linguagem contemporânea de conforto, eficiência e desenho arquitetónico. Num bairro onde a mediana de transações em 2025 ronda 4.216 €/m², mas a construção nova de qualidade se posiciona acima dos 7.000 €/m², o Palmira assume-se como proposta claramente diferenciada e orientada para quem valoriza centralidade e autenticidade sem abdicar de conforto moderno.​

Para 2026, a Well-Senior define ranges de preço por m² pensados para equilibrar competitividade com a realidade do segmento novo em Arroios, trabalhando as frações ainda disponíveis (A, D e F) numa banda aproximada entre 7.400 €/m² e 7.800 €/m², em função de tipologia e área útil. Esta estratégia permite colocar o Palmira ligeiramente abaixo do patamar médio teórico da nova construção em Arroios (cerca de 8.200 €/m²), ajudando a acelerar a absorção e a garantir uma boa relação valor/preço para quem compra para viver ou investir.​

Caridade 30: centralidade e exclusividade em Santo António

O Caridade 30 está inserido em Santo António, a poucos minutos da Avenida da Liberdade, num dos mercados mais valorizados e consolidados de Lisboa. Aqui, a nova construção opera numa faixa que se aproxima dos 8.250 €/m² (P50) e pode atingir ou ultrapassar 9.000 €/m² nos produtos mais exclusivos, ao mesmo tempo que a mediana de transações do conjunto da freguesia se situa em torno dos 6.031 €/m².​

Neste contexto, a Well-Senior opta por um posicionamento que coloca as frações ainda disponíveis (B, D, F, G e H) numa banda de aproximadamente 7.700–8.500 €/m², ajustada à tipologia, vistas, áreas exteriores e nível de exclusividade de cada unidade. O objetivo não é competir com o stock mais antigo, mas sim oferecer um produto claramente premium com estrutura de preço coerente com a realidade da construção nova em Santo António, mantendo espaço para negociação pontual através de condições comerciais e não de uma erosão agressiva da tabela.​

Andaluz 11: um duplex de assinatura junto ao Marquês

O Andaluz 11 beneficia de uma micro-localização particularmente forte, entre o Marquês de Pombal e o Parque Eduardo VII, em plena freguesia de Santo António. O T3 duplex do 2.º esquerdo posiciona-se no segmento que, dentro da freguesia, mais se aproxima dos percentis superiores da construção nova, onde referências de mercado apontam valores na ordem dos 8.300–8.800 €/m² para produtos comparáveis.​

A gama de preços alvo para 2026 neste duplex é desenhada para o manter entre o P50 e o P75 da construção nova em Santo António, numa banda aproximada de 8.300–8.700 €/m², refletindo tanto a escassez de produto com estas características como a força da localização. Este posicionamento torna o Andaluz 11 particularmente interessante para quem procura um ativo de longo prazo em zona prime, seja para uso próprio, seja como instrumento de preservação de capital num mercado com histórico de resiliência.​

Estratégia da Well-Senior para 2026

Em 2026, a abordagem da Well-Senior assenta em três pilares: leitura rigorosa de dados, disciplina de pricing e foco na qualidade dos projetos. Em Arroios, a estratégia passa por alinhar o Palmira com o segmento de nova construção, mas preservando uma margem de competitividade que favoreça uma rotação de stock eficiente num contexto de mercado mais estável.​

Em Santo António, a atuação com o Caridade 30 e o Andaluz 11 assume uma lógica de produto premium e trophy, em que a construção nova se posiciona claramente acima do parque transacionado, mas com projeções de valorização mais conservadoras e grande atenção à narrativa, ao detalhe e à experiência oferecida ao comprador. Desta forma, a Well-Senior procura combinar rigor financeiro com uma visão de longo prazo, entregando projetos que fazem sentido tanto para quem quer viver Lisboa por dentro como para quem procura investir de forma sólida na cidade.