Build‑to‑rent: porque é que a próxima vaga de habitação em Portugal pode passar por aqui

A Well‑Senior tem-se afirmado na reabilitação criteriosa em Lisboa, com projetos como o Palmira, Caridade ou Andaluz, devolvendo património qualificado à cidade. Ao mesmo tempo, começa a ganhar tração no mercado português um novo tema: o build‑to‑rent (BTR), isto é, edifícios pensados desde o início para arrendamento e não para venda fração a fração.

Neste artigo partilhamos a forma como olhamos hoje para o BTR em Portugal e porque acreditamos que este modelo pode ser uma peça importante da próxima vaga de habitação no país.

De vender frações a vender rendimento

O modelo clássico da promoção residencial em Lisboa e noutras grandes cidades portuguesas é conhecido: comprar, desenvolver/reabilitar e vender as frações, capturando a valorização na saída comercial. No build‑to‑rent, a lógica é diferente: o edifício é concebido para gerar rendimento recorrente, com gestão profissional e contratos de médio‑longo prazo, para depois ser vendido em bloco como ativo de rendimento a investidores institucionais ou patrimoniais.

Isto implica repensar o produto:

• Tipologias eficientes, com forte peso de T1 e T2, ajustadas às necessidades de quem arrenda nas zonas urbanas centrais e peri‑centrais.

• Serviços e comodidades atrativos (cowork, zonas comuns, ginásio, serviços), mas com custos de operação controlados.

• Sistemas de gestão que permitam monitorizar ocupação, rendas, custos e satisfação dos inquilinos com o rigor que fundos e bancos hoje exigem.

Em vez de “apenas” um bom edifício em boa localização, o foco passa a ser um ativo de rendimento com métricas estáveis e uma plataforma de operação credível.

O contexto português: pressão nas rendas e falta de oferta

Portugal vive há vários anos um desequilíbrio estrutural entre procura e oferta de habitação. As rendas em novos contratos têm crescido de forma consistente, e em 2025 a mediana nacional aproximou‑se dos 8 €/m², com Lisboa bastante acima desse valor. Ao mesmo tempo, a produção de nova habitação está aquém das necessidades, penalizada por custos de construção elevados, prazos de licenciamento longos e incerteza regulatória.

O Estado tem vindo a lançar programas para aumentar o stock de habitação (incluindo um objetivo de cerca de 33.000 casas até 2030), com destaque para soluções em parceria com privados e entidades públicas locais. Este contexto cria espaço para modelos BTR que consigam:

• Acrescentar oferta de arrendamento em segmentos de classe média e média‑alta.

• Estruturar projetos com horizontes de longo prazo, mais alinhados com a realidade dos inquilinos e com a estabilidade que o mercado precisa.

O que torna um ativo BTR atrativo em Portugal

Ainda que o mercado BTR português esteja numa fase inicial, a experiência europeia e os primeiros casos locais apontam para alguns fatores diferenciadores:

• Localização: proximidade a eixos de transporte público, zonas de emprego e serviços; em Lisboa, isto significa olhar para freguesias centrais e peri‑centrais com boa acessibilidade.

• Escala mínima: projetos com algumas dezenas de unidades (idealmente 60–100 fogos ou mais) tornam‑se mais interessantes para investidores que procuram eficiência operacional e diluição de risco.

• Qualidade construtiva e eficiência energética: edifícios preparados para custos de operação competitivos, alinhados com exigências ESG crescentes.

• Gestão profissional: presença de operadores especializados ou equipas internas preparados para gestão, manutenção, comunicação com inquilinos e reporting.

Mesmo num mercado em formação, a preparação de ativos com este “DNA de rendimento” aumenta significativamente a sua atratividade junto de fundos, seguradoras e investidores institucionais com mandato para Portugal.

O papel da Well‑Senior neste contexto

Com experiência em reabilitação urbana e desenvolvimento de projetos residenciais distintos em Lisboa, a Well‑Senior vê o build‑to‑rent como uma evolução natural de parte da sua atividade. Não se trata de substituir o modelo de venda fração a fração, mas de acrescentar uma linha de projeto orientada para ativos de rendimento estáveis e para diálogo com capital institucional. Isso passa por:

• Aplicar a experiência adquirida em reabilitação a edifícios concebidos para arrendamento de longo prazo, com foco em localizações líquidas e produto adaptado à procura efetiva.​

• Desenhar projetos com escala crítica, tipologias eficientes e soluções técnicas que reduzam custos de operação e manutenção ao longo do tempo.

• Estruturar desde o início a componente de gestão, reporting e ESG, aproximando os ativos dos requisitos de due diligence de fundos e financiadores.

  
  

Na visão da Well‑Senior, o build‑to‑rent é uma das respostas possíveis ao desafio da habitação em Portugal: ajuda a criar oferta de arrendamento qualificada, contribui para a regeneração urbana e abre espaço a novos veículos de investimento numa classe de ativos que o país ainda está a desenvolver.